Schimmelpilz in Wohnungen ist weit mehr als ein optisches Ärgernis: Er kann die Gesundheit gefährden, die Bausubstanz schädigen und erhebliche Kosten für Sanierung und Streitfälle verursachen. Tritt Schimmel auf, stellt sich schnell die Frage: Wer trägt die Verantwortung – Mieter, Vermieter oder Hausverwaltung?
Um solche Konflikte zu vermeiden, ist es wichtig, die Ursachen zu kennen, die rechtlichen Zuständigkeiten zu verstehen und vorbeugend zu handeln.
Gesundheitliche Risiken
Schimmelpilze setzen Sporen und Mykotoxine frei, die über die Luft eingeatmet werden. Diese können:
- Atemwegsreizungen,
- allergische Reaktionen,
- chronische Bronchitis oder Asthma,
- und in schweren Fällen systemische Entzündungen verursachen.
Langfristig kann dauerhafte Schimmelbelastung auch zu Konzentrationsstörungen, Müdigkeit oder Kopfschmerzen führen. Deshalb sollte selbst vermeintlich „harmloser“ Schimmel nicht ignoriert werden.
Schimmel – eine unterschätzte Gefahr
Schimmelsporen sind allgegenwärtig und in geringer Konzentration meist unbedenklich. Erst wenn sie auf feuchten Flächen ideale Wachstumsbedingungen finden, entstehen sichtbare Kolonien. Besonders gefährdet sind Außenwände, Fensterlaibungen, Ecken und Bereiche hinter Möbeln, wo sich Feuchtigkeit stauen kann.
Die gesundheitlichen Folgen sind ernst zu nehmen: Schimmel kann Atemwegserkrankungen, Allergien, Hautreizungen und Kopfschmerzen verursachen. Besonders empfindlich reagieren Kinder, ältere Menschen und Allergiker. Laut dem Umweltbundesamt gelten in etwa 10 bis 15 % aller Wohnungen in Deutschland als potenziell schimmelgefährdet.
Pflichten und Zuständigkeiten – wer trägt die Verantwortung?
Kommt es zum Schimmelbefall, ist die Ursachenklärung entscheidend, um zu bestimmen, wer die Kosten für Beseitigung und Sanierung trägt.
Pflichten der Mieter
Nach § 535 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache sorgfältig zu behandeln und Schäden zu vermeiden. Dazu gehört auch ein angemessenes Lüftungs- und Heizverhalten.
Das bedeutet:
- Regelmäßiges Stoßlüften (3–4 × täglich)
- Gleichmäßiges Heizen der Räume (mindestens 18 °C, auch in Abwesenheit)
- Vermeidung übermäßiger Feuchtigkeit durch Wäsche oder Kochen
Unterlässt der Mieter diese Maßnahmen und entsteht dadurch Schimmel, kann der Vermieter ihn für die Schäden haftbar machen.
Pflichten der Eigentümer und Vermieter
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem mangelfreien Zustand zu erhalten (§ 536 BGB). Liegt die Ursache also in baulichen Mängeln – z. B. undichten Fenstern, defekten Leitungen oder Wärmebrücken – trägt der Vermieter die Verantwortung für die Ursachenbeseitigung und Sanierung.
Eine bloße Oberflächenreinigung reicht dabei nicht aus. Der Schimmel kann nur dauerhaft beseitigt werden, wenn die Feuchtigkeitsquelle behoben wird – z. B. durch Abdichtung, Dämmung oder Sanierung der Bausubstanz.
Pflichten der Hausverwaltung
In Wohnungseigentümergemeinschaften liegt die Verantwortung bei der Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter (§ 27 WEG). Er muss den Schaden dokumentieren, Fachfirmen beauftragen und die Eigentümer informieren.
Bei Mietwohnungen in verwalteten Objekten fungiert die Verwaltung als Schnittstelle zwischen Mieter und Eigentümer und koordiniert die Behebung.
Was tun bei Schimmelbefall?
Sobald Schimmel sichtbar wird, ist schnelles Handeln entscheidend:
- Dokumentation: Befall fotografieren, Datum und betroffene Stellen festhalten.
- Meldung: Den Schaden umgehend schriftlich an Vermieter oder Verwaltung melden.
- Ursachenanalyse: Fachbetriebe oder Gutachter (z. B. Baubiologen) beauftragen, um die Ursache eindeutig festzustellen.
- Sanierung: Je nach Befallstiefe kann eine fachgerechte Entfernung notwendig sein – z. B. durch Schimmelsporenabsaugung, Putzentfernung oder Trocknungssysteme.
- Lüftungs- und Heizverhalten anpassen: Nach der Sanierung vorbeugend Maßnahmen umsetzen, um eine Wiederholung zu vermeiden.
Das Umweltbundesamt empfiehlt, bei Schimmelflächen über 0,5 m² oder wiederkehrendem Befall unbedingt Fachfirmen einzuschalten
Vorbeugende Maßnahmen – Schimmel gar nicht erst entstehen lassen
Mit einfachen Gewohnheiten lässt sich Schimmel meist zuverlässig verhindern:
1. Richtiges Lüften
- 3–4 × täglich Stoßlüften für 5–10 Minuten bei weit geöffneten Fenstern.
- Nach dem Duschen oder Kochen sofort lüften.
- Im Schlafzimmer nach dem Aufstehen die Fenster öffnen, da sich nachts Feuchtigkeit aus der Atemluft sammelt.
2. Gleichmäßiges Heizen
Auch in selten genutzten Räumen sollte die Temperatur nicht unter 16–18 °C fallen. Kalte Räume erhöhen das Kondensationsrisiko. Türen zu unbeheizten Räumen sollten geschlossen bleiben.
3. Möbel richtig platzieren
Schränke oder große Möbel sollten mindestens 5 cm Abstand zur Außenwand haben, damit Luft zirkulieren kann.
4. Feuchtigkeitsquellen reduzieren
- Wäsche möglichst im Freien oder in gut belüfteten Räumen trocknen.
- Nach dem Duschen oder Baden Wasser von Fliesen abziehen.
- Dunstabzugshauben und Ventilatoren regelmäßig warten.
5. Luftfeuchtigkeit kontrollieren
Ein Hygrometer hilft, die Raumluftfeuchtigkeit im Blick zu behalten. Ideal sind 40–60 % relative Luftfeuchte. Bei dauerhaft höheren Werten sollte geprüft werden, ob ein baulicher Mangel oder eine unzureichende Belüftung vorliegt.
Fazit
Schimmel in der Wohnung ist ein ernstes Problem – gesundheitlich, baulich und juristisch. Die häufigste Ursache ist Feuchtigkeit, die nicht entweichen kann – sei es durch falsches Lüften oder bauliche Schwachstellen.
Die Verantwortung liegt bei beiden Seiten: Mieter müssen lüften und heizen, Vermieter müssen Mängel beheben. Nur wenn beide Parteien zusammenarbeiten und vorbeugende Maßnahmen ernst nehmen, lässt sich Schimmel langfristig vermeiden.
Regelmäßige Kontrolle, korrektes Verhalten und schnelles Handeln im Schadensfall schützen nicht nur die Immobilie, sondern vor allem die Gesundheit der Bewohner.
